有人说啊，说我这辈子最大的错误啊，就是买了房子，哪儿呢？韩国，韩国的楼市啊，正在经历着治暗时刻，甚至有人觉得严重程度不亚于欧美银行危机，而且人不但可能先走一步，搞不好还能酿成一过去的五年了，韩国一直是世界上房价涨幅最快的国家之一，可是最近这几个月哇，三个字，跌麻了。在所有发达经济体当中啊，人是跌得最惨的一个二暂韩国公寓的价格同比下降了17%，而其中全球房价最贵的城市之一首尔跌了20%，仁川跌了21.5%，而韩国人家庭财富有四分之三都是和房地产相关的。同时啊，根据二一年的数据，韩国家庭的债务和可支配收入的比例达到了百分之二百零六，啥意思啊，债务是收入的两倍，这就意味着房价大跳水，影响的不光是普通买房人、还贷人啊，金融危机他就在后面跟着呢，这还没完，现在还有人要在悬崖上推韩国楼市一把，那就是具有韩国当地特色的租房方式，叫做全租房。这是什么玩意儿？简单来讲呢，就是小明啊，想租我的房子，先交我一笔押金，这笔押金呢，大概是我这个房子价格的一。半到80%左右，然后呢，人就免费住个两年，等两年到期呢，小民不租了，我再把这笔押金啊退给人家，如果我家这房子啊值300万，那这押金呢，就是150万起步啊，这里就有几个问题了啊，这小明要有这150万，干嘛不干脆付个首付自己买房呢？那你说我这房东，我要拿这押金过两年再退回去，我这不是租个寂寞吗？这其实看上去有点奇怪的租房方式啊，在韩国很长一段时间都是被鼓励的，这又怎么回事呢？上个世纪六七十年代，韩国大量的农村人口啊进城打工，但是这些农村人口啊，老家卖房子卖地那点钱根本不够在城里买房找银行贷款呢，一般这小老百姓啊，根本没法随便带的，而另外呢，城里的房东也愁啊，想搞点投资做生意吧，同样，银行不给批贷款，用房子抵押都不行。于是一个想省房租攒钱买房，一个想要低门槛的免息贷款，这两边一拍即合，以押代租就变成了全租房。诶，有人就说啊，诶，那这事儿都怪银行喽。其实那个年代韩国的金融体系啊，确实不咋地成熟，全租房的出现呢，也确实。在当时解决了不少问题，到80年代末啊，韩国90%的租客住的都是全租房，而到了现在呢，虽然说贷款呢没这么难了，但是全租房他也与时俱进了，你比如说现在租客想租个全租房，但是我又拿不出这笔押金怎么办啊？诶，有全租房贷，那这笔账就很好算了，只要你每个月还的这笔全租贷的贷款利息啊，低于普通的房租，你是不是更划算了呀？而房东那边就更嗨了呀，过去韩国房价疯涨，这还不加大杠杆啊？房东拿着押金再去买房，买来的房子再用全租房的形式租出去，拿来的押金再买再租，层层套娃，只要胆子大，杠杆足，最初投入可能只有几十万，最终撬动的可却是几十套甚至是成百上千套房子，有数据显示，光首尔就出现过四个拥有上千套房子的猴王。这银行们一看，好家伙呀，你们这些房东要再把这租赁合同打包卖出去的话，你把我们的活都干了，而这些房东的炒房行为啊，又进一步助推了房价上涨，是不是感觉很熟悉啊？啊，是不是感觉有点不对劲了呀？这个套路啊，必须要有一个前。那就是房价一直涨，租客一直有，一旦情况改变，这套娃只要一层爆了，紧接着就是连环爆盖，这情况还真就发生了，都知道韩国生育率世界倒数，连首尔的人口都在年年减少啊，一六年跌破一千万了，二二年不到950万人，预计啊，到2050年将会减少到700多万，这年轻人数量减少，再加上韩国高度内卷固化的社会阶层，人对房子的需求是不是就少了呀？而另外一方面呢，韩国根据美联储的步伐，也开启了史上最大国的加息，从21年8月一直加到现在，已经累计加息了300个起点，这直接导致房贷全租贷啊大幅上升，于是啊，这韩国房价暴跌，而那些拿着押金层层投资房产的房东，这资产就开始大幅贬值，而同时因为利息上升啊，全租贷就变得不咋地划算了，大量租客就转去租月租房。2022年韩国房屋租赁合同里面呢，月租房的数量首次超过了全租房。你看刚才说这两个前提全没了，这房东就面临着没钱退押金又找不着新租客的境地，踩踏就开始了，房东不得不卖了房子再退押金，而越抛售房价越下跌。却还不出押金，只能再接着抛售，接着退钱，再接着房价大跌，这相当于全租房的那些房东们炒房，炒着炒着炒爆仓了。去年开始，房东跑路、出意外或者干脆失踪的事件开始变多，比如去年的十月份，在韩国拥有1000多套房子的一位金某啊去世了，身后还欠了一堆租客的押金，还不出来，把房子卖了都不够还吧。而最终呢，也没人愿意帮他善后，以至于有些韩国网友就觉得说，这怕不是假死真跑路吧。而整个2022年呢，因为全租房还款失败而提出的保险索赔同比增加了一倍多，而金额达到了创纪录的一点一七万亿韩元，折合城市比比大概是61个亿。这还都是投了保险的，那些没投保险的租客呢，只能眼睁睁看着自己几十万的押金积蓄打了水漂。韩国有专家预计，今年的情况将会发生史上最大规模的全租诈骗损失，而这最多预估会达到一点八万亿韩元。那你想，一开始谁能想得到呢？那些沦为老赖骗子的房东只不过是想炒个房挣点钱，而那些血本无归的租客呢？也只不过是想着省点房租啊。